【傳者按：不要隨可恥的香港傳媒及劣質政客的指揮棒起舞。用自己的方式去整理思路。此件歡迎轉傳！！】
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致： 再致社會各界人士的公開信（蔡涯棉）
全面剖析十大疑問：再證梁振英山頂物業僭建事件不涉誠信
就梁振英山頂物業僭建事件，我曾於6月底撰文分析其僭建問題不涉誠信，亦於11月27日發表公開信就媒體及部份社會人士的質疑作出剖析，以理據說明事件不涉誠信。過去數天，媒體及部份社會人士又提出新的質疑，包括4號屋地庫的面積並非約200呎而是323呎，梁振英並非首次處理僭建問題及梁振英僅以詳細書面聲明但不親身交代等。
我從事地產行業多年，對物業交易及物業僭建的情況較為了解。過去多個月，我對事件高度關注，並作出深入了解和分析，認為事件僅屬疏忽，不涉誠信。但基於媒體及部份社會人士仍有新的疑問，我再撰寫此信，就6月份事件發生後直至今天由媒體和部份社會人士提出的十大疑問，作出全面檢視和剖析，以便社會各界人士能更清楚理解為何事件僅屬疏忽和處理不完善而不涉誠信。
1 我對「十大疑問」的剖析
疑問一： 玻璃花棚僭建是蓄意或無心
在6月底時，部份媒體及社會人士認為玻璃花棚的僭建是蓄意而非無心？
剖析一： 梁振英過往多次主動邀請傳媒在玻璃花棚旁作訪問及拍照，若果梁振英心中認為是僭建，他無論如何也不會將僭建物向傳媒展示，增加僭建被發覺的機會，所以我認為有強大的理據去支持梁振英是無心的，他根本不知道玻璃棚及花棚是僭建的。
疑問二： 5號屋地庫是梁振英僭建的，就算不是也有隱瞞嫌疑？
剖析二： 上手業主劉耀柱先生在電台訪問中已承認5號屋地庫是他建的。同時梁振英很早已主動安排地庫給予負責保安的警員作休息室。若果梁振英知道地庫是僭建的，他只會千方百計隱瞞，不會給予任何人士任何機會去接觸地庫，更絶不會主動安排獨立第三者，特別是負責執法的警員在地庫休息，令到僭建的地庫有機會曝光，被人揭發。所以我認為梁振英是不知情的，所以才會主動安排警員到地庫休息。
疑問三： 山頂物業由發展商賣給梁振英，應是一手樓，但梁振英說成是二手樓，有誠信問題？
剖析三： 其實，從一般理解上，一手樓是指新樓，若樓宇於1992年落成，七年後至1999年才售予梁振英，這物業肯定是二手物業，即已有人用過。但在法律上，因發展商將物業自用時沒有轉名給自己，所以發展商以原有公司持有物業作業主自用，再轉售時法律上仍為一手業權，所以梁振英說是二手樓並沒有錯，更不涉誠信問題。
疑問四： 有關玻璃棚的疑問
在僭建事件的回應中，有傳媒指出候任特首辦曾回覆玻璃棚的前身是木花棚，在梁振英於2000年買入物業時已經存在並不符事實，木花棚應是梁振英買入後一段時間才出現的，為何候任特首辦的回應失實？
剖析四： 事件在十二年前發生，而且木花棚及玻璃棚在獨立屋的配置上屬於較輕微的變更，梁振英多年來要處理的事情繁多，我們‘易身處地’想一想，若事件發生在我們身上，我們能否記得一清二楚十多年前的情況。何況，候任特首辦要馬上回應，在時間壓力下梁振英能否有時間向家人求證及再三核實才回覆。儘管如此，記錯也是錯，但這絕對扯不上「誠信」這兩個字，怎樣說也說不上誠信問題。
疑問五： 4號屋地庫僭建處理的疑問
梁振英於去年11月私自密封4號屋200呎違規擴建地庫，為何沒有通知傳媒，又為何今年6月向傳媒否認？
剖析五： 首先4號屋地庫擴建部份並不是梁振英僭建的。當他去年10月發覺後迅速於去年11月拆除和以磚牆密封。去年10月時若傳媒詢問他4號屋地庫有否僭建，他應回答‘有’，但去年10月、11月並無傳媒查詢。今年6月當傳媒查詢時，因為僭建已拆除，4號屋地庫確實沒有僭建，所以回答‘沒有’是根據事實的表述。試想，若有人問你所住的居所有否漏水，假若以前有但今天沒有，你會如何回應？你回答‘沒有’完全是事實。至於有人說你為何不回答說‘現在沒有，但以前有’，我認為這額外資料是否給予，因人而異，但第一種說法完全符合事實，並沒有錯。
疑問六： 為何沒找專業人士及通知屋宇署而進行4號屋地庫拆除工程？
剖析六： 從我在地產行業的多年經驗所觀察，絕大部份業主處理這類在裝修工程中屬於較小型的工程，一般都交由裝修公司/工程公司去處理，甚少人會找專業人士去做。試想絕大部份的大型住宅，低密度洋房及屋的裝修工程都交由裝修公司去做，更何況只是拆除面積較小的擴建部份及以磚牆密封。至於為何沒有通知屋宇署，以我了解，拆除擴建部份屬小型工程，應屬屋宇署「小型工程監管制度」內的小型工程，無須事先獲得屋宇署批准和同意而可展開有關工程，而四十多項屬於第三級小型工程更無須事先通知屋宇署。絕大部份業主在處理這些小型工程時都不知是否要通知屋宇署。所以，梁振英沒有亦不知道要通知屋宇署是可以理解的。
疑問七： 為何不公開買入後為其檢查物業的建築測量師身份？
剖析七： 在梁振英的聲明中清楚闡述建築測量師是以朋友關係義務提供意見。既是義務性質，梁振英不公開其身份要求其交代負責，是對該專業人士公平合理的做法。另一方面，十多年前大部份找專業人士檢查的業主的關注點並不是僭建問題，因社會對僭建關注是近幾年的事，以往的關注點是樓宇安全及重大結構的改動問題，所以很多專業人士都不會詳細研究現有物業(特別是較新的物業)是否有僭建。
疑問八： 梁振英在11月23日的聲明中說4號屋地庫的擴建面積約200呎，但屋宇署於11月29日量度後說是30米(即323呎)，為何梁振英報細數？
剖析八： 在這問題上，梁振英在11月23日的聲明中指出在2011年10月左右發覺擴建後已迅速在11月將4號屋地庫的擴建部份拆除和以磚牆密封，其後沒有再使用。梁振英在2011年11月將擴建部份拆除和以磚牆密封時僭建事件並未出現，所以他不會在密封前刻意量度擴建的面積，而在2011年11月密封後他又再沒有打開使用擴建的面積，所以在撰寫聲明時他只能憑1年前的印象去作出估計，說出約200呎的大約數字。他將323呎說成約200呎並無任何得益，因為約200呎和323呎的分別不大。若是約200呎和2,000呎則有很大分別，值得質疑。這事件只說明4號地庫的擴建部份在2011年11月密封後再沒有打開使用，約200呎的面積是憑1年前的印象所估計的大約數字。
疑問九： 梁振英說他是首次處理僭建問題，但媒體報導其於十多年前曾處理赤柱舊居的僭建，所以第一次的說法是誤導？
剖析九： 十多年前屋宇署通知須拆除赤柱舊居的一些僭建時，梁振英已搬出該物業，並沒有親身處理僭建的工作，而是交給專業人士處理。今次山頂僭建事件因社會高度關注，梁振英親自處理。所以梁振英說他是第一次處理有關僭建問題，沒有經驗，確是實情，並無誤導之意。
疑問十： 梁振英僅以詳盡書面聲明交代，為何不盡快作親身交代？
剖析十： 山頂物業事件涉及頗為複雜的專業及法律問題，媒體及部份社會人士所提的疑問甚多，梁振英以全面詳盡的書面聲明以論述事件及回應媒體及部份社會人士的疑問，目的是希望社會各界人士對事件有一個全面、詳細的了解和掌握。在聲明發出後，媒體及社會上確有不少聲音希望梁振英能向社會作出親身交代，以澄清媒體及社會人士的疑問。我個人亦認同梁振英是次親身公開交待較遲，導致部份社會人士對他有所誤解，誤以為他不親身回應疑問。其實他是希望能在充分考慮媒體、立法會議員及社會各界人士的意見及疑問後，就這些意見和疑問一次性向全社會作出全面總結性的交待。同時，梁振英要考慮交代的方式，是透過召開記者會或到立法會交代，若到立法會交代，會否涉及行政立法憲制問題等。所以，這導致了梁振英在發出書面聲明後較遲才透過去立法會向立法會議員和向全社會作出全面、總結性的親身交代。
2 我的觀點和意見
2.1 根據近年政府統計和發表的資料，現今全港的僭建物總數超過40萬個，民間估計若加上未統計的新增僭建物，現時僭建物的總數遠超過40萬個。這說明僭建在香港相當普遍，香港絕大部份業主對僭建的關注和認識都非常不足，導致很多業主包括名人、高官、議員等都被發現有僭建問題。這也說明僭建在香港並不是個別業主問題，而是一個整體性社會問題。我們確應對行政長官、高官、議員及名人有較高要求，但若僭建是整體社會問題而不是個別業主問題，我們便不應對他們過度嚴苛，窮追猛打，以遠較一般業主高的標準追究其責任，而應要求其以身作則，在知悉有僭建問題後馬上糾正，並加強宣傳及教育工作，將多年來社會性的僭建問題逐步根除。
2.2 在梁振英山頂物業事件上，過去多月來媒體及社會人士提出很多疑問。我就媒體及社會人士過去多月來提出的十大疑問作出全面檢視和剖析，我的剖析和結論是梁振英在山頂物業僭建事件上僅有疏忽及處理不完善之處，並無任何誠信問題。他由始至終正視問題，並且迅速處理，更為他的疏忽多次向市民致歉。
2.3 我認為事件經多月討論，多番提出疑問及回應後，梁振英亦自6月起就各方的提問及疑問作出多次的交待和回應，11月23日更作出了全面和詳盡的書面聲明及今天到立法會向立法會議員和全社會作出全面，總結性的親身交代。我希望事件在充份討論及交待後終結。
2.4 我對近日有部份立法會議員及政黨計劃向行政長官梁振英提出不信任動議及彈劾議案感到驚訝，因為經過全面檢視及剖析後，我認為事件並不涉及誠信，而且這些議員及政黨除作空泛的誠信指控外，並未能提出任何有力的理據去支持其認為梁振英誠信有問題的指控。我想指出對行政長官提出不信任動議和彈劾議案將打擊及影響政府施政，不利於民生經濟工作，表面上被打擊的是梁振英及新政府，但實際上受害的是社會和市民。我希望提出不信任動議和彈劾議案的議員和政黨，能顧全社會整體利益，撤回不信任動議及取消提出彈劾議案的計劃，讓香港避過一場政爭，以便社會各界可聚焦於民生經濟工作，這才是社會和市民之福。
蔡涯棉
2012年12月10日
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